Након бројних обраћања грађана и купаца станова у новоизграђеним зградама у Бањој Луци, ПОЛИЕСНАФ је затражио од Министарства за просторно уређење, грађевинарство и екологију Републике Српске званично мишљење о примјени Закона о одржавању зграда, именовању градских привремених управника и границама њихових овлашћења.
Из ПОЛИЕСНАФ-а су нагласили да је одговор ресорног Министарства донио важна појашњења за грађане који живе у зградама без употребне дозволе и у којима још нису створени услови за регистрацију заједнице етажних власника јер им исто омогућава да се самоорганизују на основу других важећих закона и то самостално или у сарадњи са било којом ЗЕВ агенцијом.
“У званичном мишљењу од 18. децембра 2024. године ресорно Министарство је појаснило да се, док зграда нема употребну дозволу, не може говорити ни о постојању обавезе формирања заједнице етажних власника, односно да град нема законски основ да именује привременог управника у њиховој згради”, рекли су у ПОЛИЕСНАФ-у.
Нагласили су и да је Министарство додатно указало да Законом нису прописана посебна овлашћења привременом управнику да самостално управља заједницом и доноси одлуке без потребних сагласности власника, а то је супротно актуелној пракси коју примјењују привремени управници које именује Град Бања Лука.
“Добијено мишљење представља важно појашњење за купце станова и грађане у Бањој Луци који живе у зградама без употребне дозволе и у зградама које немају услове за регистрацију Заједнице етажних власника, јер јасније одређује услове под којима се примјењују одредбе Закона о одржавању зграда”, нагласили су у ПОЛИЕСНАФ-у.
Мишљење Министарства за просторно уређење, грађевинарство и екологију Републике Српске/Владе Републике Српске достављено ПОЛИЕСНАФ-у Бања Лука, преносимо у цјелости:
1 od 4
РЕПУБЛИКА СРПСКА
ВЛАДА
МИНИСТАРСТВО ЗА ПРОСТОРНО УРЕЂЕЊЕ,
ГРАЂЕВИНАРСТВО И ЕКОЛОГИЈУ
Трг Републике Српске 1, Бања Лука, тел: 051/339 592 факс: 051/ 339 653 E-mail:kabinetministra@mgr.vladars.rs
www.vladars.rs
Број: 15.3-052-7648/24
Датум: 18.12.2024. год.
ПОЛИЕСНАФ
Предмет: Мишљење, доставља се
Веза ваш број: 11-1/2024 од 27.11.2024. године
Дана 28.11.2024. године запримљен је ваш Захтјев број: 11-1/2024 од 27.11.2024.године за давање мишљења ПОЛИЕСНАФ-у у вези са Законом о одржавању зграда и Законом о уређењу простора и грађењу. Предметним захтјевом тражите мишљење у вези примјене одредби предметних закона, а с обзиром на упите које сте имали од стране грађана и етажних власника у вези права и дужности које имају сходно поменутим прописима.
Имајући у виду садржину вашег захтјева, те недоумице које сте изнијели у истом, дајемо сљедеће мишљење:
- У погледу првог дијела упита везано за примјену одредби члана 19. и других чланова Закона о одржавању зграда („Службени гласник Републике Српске“, број 101/11) на стамбене и стамбено-пословне зграде које још увијек нису стекле употребну дозволу, односно зграде које су тек прошле технички пријем те шта је услов да се на зграду почне примјењивати Закон о одржавању зграда, прије свега треба имати у виду област коју уређује Закон о одржавању зграда те прописе који уређују поступак издавања употребне дозволе и вршење техничког прегледа.
Законом о одржавању зграда уређује се одржавање стамбених зграда, стамбено-пословних зграда, стамбених зграда са гаражама и пословних зграда (у даљем тексту: зграда). Дакле, предметни закон дефинише питање одржавања зграда, а одржавање зграде, у смислу овог закона, обухвата извођење радова редовног и инвестиционог одржавања станова, пословних просторија и гаража као посебних дијелова зграде (у даљем тексту: посебан дио зграде), те радова редовног и инвестиционог одржавања заједничких дијелова зграде, чиме се обезбјеђује функционалност и безбједност зграде.
Са друге стране, питање издавања употребних дозвола и вршења техничких прегледа објеката дефинисано је одредбама Закона о уређењу простора и грађењу („Службени гласник Републике Српске бр.40/13, 106/15, 3/16 и 84/19“). Сходно члану 140. став 1. Закона о уређењу простора и грађењу изграђени објекат не може се почети користити, односно ставити у употребу прије него што надлежни орган рјешењем изда употребну дозволу, на основу претходно извршеног техничког прегледа објекта. Сходно ст. 2. и 3. истог члана и Закона технички преглед обухвата контролу усаглашености изведених радова са грађевинском дозволом и техничком документацијом на основу које је објекат изграђен, као и са техничким прописима и стандардима који се односе на поједине врсте радова, материјала, инсталација, опреме, уређаја и постројења, а технички преглед врши се по завршетку изградње објекта, односно свих радова предвиђених грађевинском дозволом.
Надаље, чланом 150. ст. 1, 2. и 3. Закона о уређењу простора и грађењу, прописано је да се објекат употребљава у складу са његовом намјеном, да је власник објекта дужан да одржава објекат тако да се у предвиђеном времену његовог трајања очувају техничке карактеристике битне за објекат дефинисане овим законом, односно да се не дозволи нарушавање његових споменичких карактеристика, ако је тај објекат на листи културно-историјских споменика те да је власник објекта дужан да обезбиједи извођење радова на инвестиционом и текућем одржавању објекта, као и редовне, ванредне и специјалистичке прегледе објекта, у складу са посебним прописима. Треба имати у виду и то да се под појмом објекта, сходно члану 2. став 2. тачка м) Закона о уређењу простора и грађењу, подразумијевају и зграде свих врста, те се одредбе Закона о уређењу простора и грађењу које се односе на објекте сходно примјењују и на све врсте зграда па тако и на зграде чије одржавање је предмет уређења Закона о одржавању зграда.
Дакле, из наведених одредби неспорно произилази да се сви објекти, па тако и зграде, не могу почети користити односно ставити у употребу прије него што надлежни орган изда употребну дозволу, а чему претходи вршење техничког прегледа објекта. Надаље, произилази да се након стављања у употребу објекат употребљава у складу са својом намјеном те да је власник објекта дужан да га одржава тако да се у предвиђеном времену његовог трајања очувају техничке карактеристике битне за објекат, а што укључује извођење радова на инвестиционом и текућем одржавању објекта. Поред наведеног, чланом 150. став 6. Закона о уређењу простора, између осталог, прописано је да за објекте са више власника сви сувласници и власници посебних дијелова објекта не могу појединачно изводити радове или вршити замјену уређаја на заједничким дијеловима објекта супротно одредбама закона о одржавању стамбених зграда и одредбама овог закона.
Слиједом наведених законских прописа, несумњиво произилази да се одржавању зграда сходно одредбама Закона о одржавању зграда приступа тек након што зграда добије употребну дозволу, односно не може се говорити о постојању обавезе одржавања зграда које немају употребну дозволу и код којих није извршен технички преглед, јер се исте не могу ни почети користити нити ставити у употребу док се претходно не изврши технички преглед и не утврди да је зграда у свему изграђена у складу са грађевинском дозволом и техничком документацијом, као и са техничким прописима и стандардима који се односе на поједине врсте радова, материјала, инсталација, опреме, уређаја и сл. те у коначници изда употребна дозвола. Свако другачије поступање представља кршење одредби Закона о уређењу простора и грађењу и кориштење објекта без употребне дозволе треба бити предмет инспекцијског надзора.
У погледу другог дијела упита везано за именовање привремених управника у случају када зграда нема употребну дозволу, како је и претходно речено поново истичемо да се објекат може употребљавати те самим тим и одржавати само уколико претходно има прибављену употребну дозволу. Именовање привременог управника као органа управљања дефинисано је Законом о одржавању зграда и исто се предвиђа у случајевима када се заједница етажних власника не оснује у прописаном року. У том случају надлежни орган јединице локалне самоуправе именује пословно способно физичко или правно лице као привременог заступника етажних власника односно привременог управника, све док се заједница не оснује у складу са одредбама овог закона или док суд у ванпарничном поступку не именује привременог управника, на приједлог било којег етажног власника или на приједлог привременог управника. Међутим, обзиром да се зграда не може употребљавати прије прибављања употребне дозволе не може се говорити ни о постојању обавезе формирања заједнице етажних власника те избору и раду органа ЗЕВ-а односно потреби именовања привременог управника.
У вези дијела упита који се односи на надлежности привременог управника и постојање могућности да привремени управник или управник који је именован од стране станара може доносити одлуке у име етажних власника односно да ли за њих постоји обавеза прибављања сагласности потребног броја етажних власника, указујемо да Законом о одржавању зграда нису прописана посебна овлашћења привременом управнику да самостално управља заједницом и доноси одлуке без прибављања потребних сагласности етажних власника те зграде, нити је то овлашћење дато етажном власнику који је од стране осталих етажних власника изабран као лице овлашћено за заступање заједнице. Чланом 29. Закона прописана је потребна већина за доношење одлука које се односе на обављање послова редовног управљања зградом те одлука које прелазе оквире редовног управљања зградом. У случају кршења законских одредби етажни власници заштиту својих права могу остваривати у одговарајућим судским или управним поступцима.
У погледу дијела упита који се односи на стицање статуса етажног власника, то указујемо да је чланом 3. тачка з) Закона о одржавању зграда дефинисан појам етажног власника у смислу поменутог Закона сходно коме се под појмом етажног власника подразумјева власник стана, пословне просторије или гараже као посебног дијела зграде, као и носилац права располагања на посебном дијелу зграде у државној својини, али питање стицања права својине па тако и успостављање права својине на посебном дијелу непокретности (етажна својина) и стицање статуса етажног власника није предмет уређења Закона о одржавању зграда већ Закона о стварним правима. Обзиром да ово министарство није обрађивач Закона о стварним правима то се не можемо упуштати у давање мишљења у вези примјене истог.
С поштовањем,
Министар
Бојан Випотник
Достављено:
-Наслову,
-а/а